LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 hace referencia a un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 1986 por un plazo de tres años, en tácita reconducción por períodos mensuales desde su finalización y, por tanto, en esta situación cuando entró en vigor la LAU'94. La sala de lo civil del Tribunal Supremo analiza su régimen de extinción y concluye que, transcurrida la tácita reconducción de tres años, el contrato está sujeto a la tácita reconducción del Código Civil (por el plazo pactado para la fijación de la renta), sin que por tanto le sean de aplicación otras prórrogas adicionales mediante la remisión a los artículos 9 y/o 10 LAU'94. El Tribunal Supremo llega a una conclusión acertada, y además lo hace siguiendo un razonamiento más coherente con la regulación existente y la finalidad perseguida por la norma en comparación con el defendido por otras Sentencias de Audiencias Provinciales, aunque hubieran llegado a la misma solución. La aplicación de la tácita reconducción de tres años prevista en la Disposición Transitoria 1ª LAU'94 había supuesto ya un beneficio extraordinario e imprevisto para el arrendatario, puesto que disfrutaba de una prórroga no pactada de tres años en lugar de una tácita reconducción que normalmente estaría sujeta a períodos mensuales o, como mucho, anuales. Transcurridos los tres años, no puede entenderse que la referencia de la DT 1ª a que el arrendamiento renovado se rige por lo dispuesto en la LAU'94 deba suponer la aplicación de todo el régimen de duración de los contratos previsto en esta Ley (artículos 9 y 10) ni una parte del mismo (artículo 10), puesto que ya hay una regulación especial para su duración y extinción prevista por el régimen transitorio. De hecho, si el legislador hubiera querido prórrogas adicionales, podría haber incluido una remisión específica a los artículos 9 y/o 10 de la LAU'94 una vez finalizada la tácita reconducción de tres años, como lo hizo expresamente con los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria 2ª LAU'94. Es necesario también entender, además, que el razonamiento y justificación es más acertado que el de otras Sentencias de Audiencias Provinciales, que han tratado de equiparar la tácita reconducción de tres años de la DT primera con la prórroga de tres años del artículo 10 LAU'94, para luego concluir que transcurrida la misma aplica la tácita reconducción del Código Civil. Llegando a la misma solución práctica parece más acertada la interpretación y justificación que ahora hace el Tribunal Supremo, sin que se deba equiparar la tácita reconducción de tres años (DT 1ª LAU'94) con la prórroga de los contratos sujetos a la LAU'94 (de su artículo 10). En consecuencia, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la LAU'94, una vez finalizado el plazo pactado o el período de tácita reconducción en el que se encontraran tras la entrada en vigor de la nueva Ley, estarán sujetos a una tácita reconducción "extraordinaria" de tres años, transcurrida la cual no será de aplicación la prórroga del artículo 10 de la LAU'94, sino la tácita reconducción prevista en el Código Civil: por el plazo que ha servido para fijar la renta (normalmente, plazos mensuales o anuales) si el arrendatario sigue ocupando la vivienda con el consentimiento del arrendador por un plazo de quince días a contar desde la expiración del plazo correspondiente. Fuente : Diario Expansión (Edición digital) 18-07-2013